为何肉价易控,房价难调

房价、肉价成为了近来百姓和政府关注的焦点，其因有三。

　　一来两者都关系民生；

　　二来两者近来涨幅都较大，都已经或接近历史最高水平；

　　三来更重要的是政府都对两者进行了调控和干预，但效果却截然不同。

　　因此许多人把这两种没有关联的商品加以联系和比较，进而对政府的调控政策决心产生质疑，究竟为何会有两种截然不同的效果？以下仅从经济和市场的角度作一个简单的分析。
    
　　两种商品属性不同

　　肉制品属于快速消费品。其生产、消费,尤其是使用(消耗)周期相对较短，周转快，且其生产材料为可再生资源，因此其价格对于供求的弹性较大，供求关系的很小变化都足以引起价格产生相应的变化，反之亦然。

　　房地产则为耐用消费品，其生产、消费尤其是使用周期长，且其生产资料以不可再生的土地资源为基础，因此其价格对于供求的弹性较小，只有当供求关系变化到一定程度时，才能引起价格上的变化。
 
　　两种商品价格基础和定价规则不同

　　因肉制品以可再生资源为生产要素，所以其价格以生产成本为基础，一般采用成本加定价规则，其价格主要为成本和供求所决定，其利润受成本和供求关系影响较大。因此，其价格对于成本和供求变化的敏感度较高，成本和供求的变化会很快传递到价格上来。

　　房地产则是以不可再生相对稀缺的土地资源为基础，且其具有投资、保值、增值的性质。因此，其价格以商品价值(包括实物价值和虚拟价值)为基础，一般采用比较或竞争定价规则，事实上现在大多开发商定价已经不考虑成本因素，直接参考周边楼盘价格定价，其利润受市场预期影响较大，因此，其价格对于成本和供求变化的敏感度较小，其成本和供求变化不会很快传递到价格上，反而市场预期的变化对价格影响较大。
 
　　两种商品上涨原因不同

　　肉价上涨的原因主要是成本上涨所造成的，今年是世界近二十年来粮食储量最低的一年，这直接导致了粮食极其相关产品如饲料价格的上涨，再加上通胀的因素，肉价自然上涨。因其定价基础由成本导向，当成本下降，价格自然会降。

　　房价上涨的主要原因是经济社会的发展刚性需求的叠加尤其是市场的非理性预期和过度的投机炒作所造成。因其定价基础由价值导向，当市场预期回归理性(尤其是导致非理性预期的刚性需求下降),过度投机炒作得到有效遏制时，其价格才有可能有所下降。

　　两种商品的替代性商品线不同

　　肉制品的替代商品较多，如：鱼、禽类等。因此被高肉价所抑制的部分需求很容易转移到其他替代性商品上，对肉制品的需求相对容易分流，从而重新改变供求关系。另外因其生产周期相对较短，供应也很容易提高，因而其均衡价格较易控制。

　　商品房的替代商品要少得多，也就是二手房和租赁房。因此其需求不容易分流，特别是因替代商品少也容易引起替代性商品价格的上涨，也更容易受到瓶颈效应的制约，而且其建造周期相对较长，供应增长缓慢，滞后于需求的变化，因而其均衡价格不容易控制。
   
　　政府调控的方式和手段不同

　　对肉价，政府可以使用市场手段直接干预和调节。如：动用国家战略储备，发放生产、消费补贴、增加替代商品供应，增加进口等手段直接对市场供求进行干预和平衡，因此其干预力度和效率是相当大的，对市场的控制也是有效的。

　　对房价，政府主要使用政策手段间接干预和调节。如：税收、土地出让、制定市场规则等。房子不可能有战略储备.只能增减空置率等，由市场自发调节，政府只能控制市场行为，不可能直接改变供求关系进而干预价格，即使所谓的限价房，其作用也是有限的，因此其调控力度和效率相对较低，对市场的控制比较宽松.其效果显现较为缓慢。
   
　　对民生的影响程度不同

　　肉价直接关系到老百姓的生活成本和生活质量，其对民生的保障作用较强也更迫切，因此更容易成为社会关注的焦点，也更容易引起社会问题，增加政府的政治成本，因而也更容易引起政府的重视，况且肉价不涉及政府自身利益。

　　房价只是间接关系到老百姓的生活质量，其对民生的保障作用相对较弱，虽然也会成为社会关注的焦点，但因其相对不易引起社会问题，不易增加政府的政治成本，更重要的是房地产市场，关系到地方政府自身的巨大利益.即使引起了中央政府的重视，其调控决心和落实力度也是不尽人意的。